La manutenzione preventiva per gli edifici aziendali è spesso un’attività sottovalutata e considerata una spesa aggiuntiva non necessaria. In realtà è vero il contrario: una piccola spesa oggi ne evita molte più grandi domani.
Un piccolo strappo nel manto, uno scarico parzialmente ostruito o una giunzione deteriorata possono rimanere inosservati per mesi e trasformarsi, con una pioggia intensa o una raffica di vento, in un intervento urgente molto più complesso e costoso. Per questo la manutenzione preventiva non serve soltanto a mantenere l’edificio in buono stato: serve soprattutto a intervenire quando il problema è ancora circoscritto, evitando che coinvolga gli ambienti sottostanti e interferisca con l’attività aziendale.
Tetti piani e coperture: i problemi più frequenti
Tetti e coperture piane degli edifici aziendali richiedono una particolare attenzione alla gestione di pioggia ed eventi atmosferici avversi. Tra le anomalie che si riscontrano più di frequente ci sono:
- infiltrazioni in corrispondenza delle grondaie;
- deterioramento del cosiddetto “messicano”, il componente di raccordo tra la copertura piana e la grondaia;
- occlusione degli scarichi;
- accumulo di foglie, sacchetti e residui;
- crescita di vegetazione nelle zone in cui si depositano terra e polvere;
- disgregazione dei giunti;
- deterioramento o piccoli strappi del manto impermeabile.
Manutenzione preventiva di tetti e coperture: cosa controllare
Uno dei controlli fondamentali sulle coperture riguarda lo stato degli scarichi delle acque: foglie, terra, polvere, muschio, vegetazione e altri materiali possono accumularsi progressivamente e impedire il corretto deflusso dell’acqua.
Quando uno scarico è ostruito, l’acqua tende a ristagnare sulla superficie della copertura e favorire quindi nel tempo infiltrazioni e deterioramenti del manto.
La manutenzione preventiva serve proprio ad evitare questi problemi e dovrebbe prevedere la verifica periodica di:
- bocchettoni e scarichi;
- grondaie;
- pluviali;
- giunti;
- stato generale del manto;
- eventuale presenza di vegetazione, muschio, terra o detriti.
Sono attività relativamente semplici che possono evitare interventi molto più invasivi.
Ogni quanto controllare una copertura di un edificio aziendale?
La tipologia di copertura, l’età e le condizioni dell’edificio influiscono sulla frequenza dei controlli che dovrebbero essere fatti periodicamente.
In linea generale e in situazioni normali, sono consigliati controlli del tetto almeno una volta all’anno. Su coperture invece molto esposte o che hanno già avuto dei problemi potrebbe essere utile prevedere verifiche semestrali o anche quadrimestrali.
Il punto centrale non è quindi stabilire una frequenza standard, ma definire una periodicità coerente con le caratteristiche dell’edificio.
Manutenzione preventiva o intervento in emergenza: differenze
Un intervento preventivo permette di analizzare la situazione con maggiore attenzione. Se si riscontra un problema si ha il tempo di valutare diverse soluzioni, definire i materiali necessari, organizzare il lavoro e scegliere il momento più adatto per intervenire.
Se invece il problema viene affrontato troppo tardi e per esempio l’acqua è già entrata nell’edificio, l’obiettivo immediato diventa limitare i danni nel più breve tempo possibile e questo porta con sé molti svantaggi:
- meno tempo per valutare alternative;
- meno tempo per scegliere la ditta più adatta ai lavori;
- più interventi da fare;
- l’attività aziendale può subire limitazioni.
La manutenzione preventiva consente quindi di trasformare un potenziale imprevisto in un’attività pianificabile.
Copertura danneggiata: un caso concreto
RAMI SERVICE interviene frequentemente su tetti e coperture piane con attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, è non di rado ci si rende conto che una manutenzione preventiva potrebbe evitare molti danni.
Un caso concreto può essere un piccolo strappo presente su un manto di copertura di un edificio: non essendo stato individuato e riparato il danno per tempo, il vento ha progressivamente ampliato la parte danneggiata. Con le varie piogge di stagione, l’acqua è penetrata attraverso la copertura, causando infiltrazioni e l’allagamento dei locali sottostanti.
In questo caso l’intervento non ha riguardato solo il manto ma anche tutte le parti interne degli ambienti coinvolti.
È proprio questa la differenza tra manutenzione programmata ed emergenza: nel primo caso si interviene su un singolo problema, mentre nel secondo si devono gestire anche tutti i danni che il problema ha causato nel tempo.
Quanto costa non fare manutenzione preventiva?
Non è chiaramente quantificabile il costo di una manutenzione preventiva o un intervento d’urgenza, ma si possono certamente fare delle considerazioni che fanno capire quanto sia più conveniente mettere a budget la manutenzione preventiva di tetti e coperture.
Nel caso della manutenzione preventiva l’intervento viene programmato e l’uscita dell’addetto e di tutte le verifiche può avere un costo fisso. Nel caso in cui si dovesse riscontrare un problema ci sarebbe tutto il tempo per programmare un ulteriore intervento valutando la soluzione più conveniente e adatta. Proprio questa possibilità di scegliere quando e come intervenire rappresenta uno dei principali vantaggi della manutenzione programmata.
Un intervento in emergenza funziona in maniera completamente diversa e potrebbe avere molti costi aggiuntivi:
- costi legati all’urgenza;
- ripristino delle superfici danneggiate;
- possibili interruzioni dell’attività;
- fermo di impianti o aree dell’edificio;
- necessità di effettuare più interventi distinti.
Il vero costo della mancata manutenzione, quindi, non è soltanto quello della riparazione del tetto ma l’insieme di tutte le attività che è necessario fare per risolvere anche tutti gli altri problemi.
Come strutturare un piano di manutenzione preventiva delle coperture
Un buon piano di manutenzione non dovrebbe limitarsi alla voce generica “controllo tetto”, ma dovrebbe comprendere:
- stato degli scarichi;
- stato del manto o delle tegole;
- pulizia dei pluviali;
- eventuale necessità di rimuovere vegetazione, terra, muschio o altri accumuli;
- documentazione fotografica delle aree controllate;
- indicazione precisa del punto in cui sono state scattate le fotografie;
- proposte di intervento per le anomalie non risolvibili immediatamente;
- elenco delle attività effettuate direttamente durante il sopralluogo.
Quest’ultimo punto è particolarmente importante. Se durante il controllo viene rilevata una piccola criticità che può essere risolta immediatamente, intervenire subito può evitare una seconda uscita e contenere i costi.
Manutenzione preventiva tetti e coperture: intervenire prima che il problema diventi urgente
Il vero obiettivo dei controlli periodici è individuare ciò che ancora non ha prodotto alcun danno ma potrebbe crearlo. Uno scarico che sta iniziando a ostruirsi, un giunto che si sta deteriorando o un piccolo strappo nel manto possono essere risolti durante il controllo periodico stesso senza necessitare di interventi aggiuntivi.
Per questo la manutenzione preventiva di tetti e coperture degli edifici non dovrebbe essere valutata soltanto in base al costo immediato dell’intervento. La scelta e il confronto corretto è tra il costo di un’attività programmata e quello complessivo di un’emergenza: riparazione, danni indiretti, tempi di intervento e possibili conseguenze sull’operatività aziendale.
Rami Service si propone come partner affidabile in grado di supportare il cliente anche nella programmazione e nell’esecuzione dei controlli preventivi: prevenire significa mantenere il controllo su tempi, costi e modalità di intervento senza intaccare l’attività lavorativa.